Thế Chấp Nhà ở Quy Định Phải Biết Cho Cả 2 Bên Nếu Không Muốn Ra Tòa

Trong nền kinh tế thị trường, việc thế chấp tài sản nhà ở để vay vốn kinh doanh là rất phổ biến. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất kèm theo nhà ở và ngược lại thì phải đáp ứng được đồng thời các điều kiện đối với cả hai loại tài sản này.

Thế Chấp Nhà ở Quy Định Phải Biết Cho Cả 2 Bên Nếu Không Muốn Ra Tòa

Vậy thế chấp nhà là gì? Quy định của việc thế chấp nhà như thế nào?  Và cần biết những gì khi thế chấp nhà ở? Mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây của | way.com.vn để biết thêm chi tiết nhé.

1. Nhà ở là gì?

Thế chấp nhà ở là việc cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp đang sở hữu nhà ở hợp pháp (Nhà ở đã hoàn thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai) dùng tài sản này để làm tài sản đảm bảo cho một khoản vay đối với ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng tại việt nam.

Trong trường hợp bên vay (bên thế chấp) không trả được khoản nợ gốc và lãi đến hạn thì ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có quyền phát mãi (bán) tài sản bảo đảm này để thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với hợp đồng tín dụng đã ký kết.

2. Điều kiện thế chấp nhà ở

Luật Nhà ở nàm 2014 quy định, nhà ở thế chấp phải có đủ 5 điều kiện sau đây:

Điều kiện thế chấp nhà ở

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai);

Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

Thứ ba, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đốì với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

Thứ tư, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã cọ hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Thứ năm, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bên nhận thế chấp nhà ở là cá nhân, pháp nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ồ nước ngoài thì phải thuộc đốì tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

3. Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở nói chung

Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, thì: đối với Nghĩa vụ của bên thế chấp:

Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Như vậy, việc bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp thuộc nghĩa vụ của bên thế chấp, vì tài sản thể chấp do bên thế chấp giữ, khai thác sử dụng. Cho nên, bên thế chấp phải bảo quản tài sản không để hư hỏng, mất mát, hao hụt, bảo tồn giá trị tài sản thế chấp.

Quyền và nghĩa vu của hai bên

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp còn có các nghĩa vụ sau:

+ Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. Tài sản thế chấp là động sản hoặc bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, khi thế chấp các bên có thể thỏa thuận bên thế chấp phải giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản để bên thế chấp không định đoạt được trong thời hạn thế chấp. Tuy nhiên, có những loại tài sản khi sử dụng phải có giấy tờ sở hữu thì không thể giao giấy tờ được như xe ô tô, tầu biển, máy bay,... Như vậy, luật không bắt buộc các bên phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác.

+ Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

+ Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Khi xác lập thế chấp, bên thế chấp phải cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý và thực tế của tài sản để bên nhận thế chấp biết và đưa ra các quyết định xác lập thế chấp hay không. Trong thời hạn thế chấp, nếu tài sản bị hư hỏng, giảm sút giá trị,... bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết để các bên hợp tác khắc phục hoặc thỏa thuận lựa chọn tài sản khác để thế chấp,...

+ Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự 2015.

4. Một số trường hợp thế chấp nhà 

Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân. Khác với Luật đất đai, quy định tổ chức chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng trong trường hợp này, có thể hiểu tổ chức chỉ là pháp nhân, mà không hạn chế việc thế chấp của hộ gia đình, hộ kinh doanh và tổ hợp tác, vì các đối tượng này chỉ được hiểu là cá nhân. Riêng đối với doanh nghiệp tư nhân, về bản chất pháp lý thì cũng chỉ là một cá nhân, nhưng vì được ghi nhận chính thức là một tổ chức kinh tế, nên không rõ có bị hạn chế quyền thế chấp nhà ở như đối với các tổ chức khác hay không;

Các trường hợp thế chấp nhà

Thứ hai, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thế chấp nhà ở này với ngưòi khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ỗ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác 

Thứ ba, việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ồ thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ồ thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 20151. Trên thực tế, việc giải chấp nhà ở đã thế chấp rất khó khăn, thậm chí bế tắc nếu khi đăng ký thế chấp không đăng ký theo từng căn hộ do thế chấp chung cả dự án hoặc thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án;

Thứ tư, chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thê chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên cho thuê nhà ồ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê vì lý do bên thuê nhà ở vi phạm hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Thứ năm, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốh góp để phân chia nhà ỗ theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốh, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý. Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ồ với khách hàng được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ỗ đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở;

Thứ sáu, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ỏ hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thê chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốh phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Trên đây là những điều cần biết về việc thế chấp nhà ở. Hy vọng rằng bài viết này sẽ giúp bạn tham khảo và hiểu rõ hơn về việc thế chấp nhà nhé.

Danh Trường